MAXIM BAGINSKIY
REAL ESTATE BROKER / INVESTMENT ADVISOR
“PLATINUM“ PRE-CONSTRUCTION BROKER
Искать Новые Строения по названию
MAXIM BAGINSKIY - REAL ESTATE BROKER / INVESTMENT ADVISOR
Print Get PDF

Примеры инвестиций

ROI (показатель возврата на вложеные деньги) = 8,556 /39,000 X 100 = 21.9 % в год.  Другими словами вложеные вами 39,000 работают  под  21.9 % годовых, только от аренды. Срок возврата вложеных денег ( Pay Back Period) составляет около 4.6 года.

__________________

Кондо квартира. Даунтаун Торонто.  856 кв. фт. 2 спальни + ден, 2 туалета. Локер. Без паркинга. Меинтаненс  520. Дому 4 года. Состояние идеальное.   Куплена за  500 тыс. ( цена ниже рыночной на 5-10 тыс).  Первоначальный взнос ( 10% )составил  50,000. Клоузинг, включая ленд трансфер такс, апрейзел, инспекшен и т.д составил 14,800. В итоге покупка квартиры обошлась в 64,800.

Моргедж  оформлен под  2.6 % составил 450,000 на 30 лет. Годовые таксы 2,800. Страховка кредита 45 от пожара не учитываем так как платит тенант.

Месячные расходы:  Платёж по кредиту  1,798.  Таксы 233. Страховка 45. Меинтаненс  520 =  2,596. Из этих денег каждый месяц себе в принципал выплачивается  около 850 долларов. Квартира была сдана в аренду за 2,900 в месяц . От платежа аренды остаётся  304 + 850 принципал=  1,154 в месяц или 13,848 в год.

ROI (показатель возврата на вложенные деньги) = 13,848/64,800 X 100 = 21.4 % в год.  Другими словами вложенные вами 64,800 работают  под  21.4 % годовых, только от аренды. Срок возврата вложеных денег ( Pay Back Period) составляет около 4.7 года.

_____________________

Новое строительство Кондао Даунтаун Торонто. Проект СОRE Condos 775 ск.фт 2 спальни + Ден. Локер. Без паркинга. Куплена 425,000 Депозит  85,000 выплачивается за 2 года. Срок строительства 4 года. Такая же квартира в только что сданном доме в аналогичном месте и доме стоит около 510 тысяч. Соответственно вложенный депозит 85,000 к моменту окончания строительства принесёт вам 85,000 дохода. То есть деньги во время строительства будут работать более, чем под 25% годовых ( более,так как депозит выплачивается в течении двух лет). Для закрытия сделки вам понадобится заплатить  клоузинг  около 20,000. ( в данном проекте леви зафиксированы 5,000) С учётом финансирования с 10% даунпейментом на клоузинге вы сможете забрать назад из проекта  22,500. При этом моргедж составит 382,500 затраченные же вами деньги составят 42,500 даунпеймент + 20,000 клоузинг = 62,500. Ваше эквети в квартире на этот  момент уже будет 85,000.

Далее следует рассматривать процентные ставки по кредиту, арендные ставки и стоимость самой квартиры  на момент закрытия сделки и исходя из этого может происходить несколько сценариев 1) продажа квартиры 2) Сдача квартиры в аренду. Если арендные ставки и ставки кредитования позволяют,оптимальным вариантом является сдача квартиры в аренду на 1-2 года, после чего рефинансирование с целью забрать эквати ( оставив в даунпейменте только 10%)  После этого вы приходите к тому, что ваших вложенных денег в квартире уже нет а квартира приносит стабильный доход от аренды. Это может быть только выплата эквети а в хорошем варианте плюс остаток от аренды. Некоторые виды кредитов позволяют забирать эквети хоть каждый месяц. Таким образом квартира в которой нет ваших вложенных денег начинает приносить вам стабильный пассивный доход.  

Для того что бы продемонстрировать о каких деньгах идёт речь  Я возьму пример данной квартиры с учётом того, что за 4 года строительства. 1) цены на недвижимость не подорожали, арендные ставки остались на прежнем уровне, ставки по кредитам не изменились. Все цифры округлены до 10 долларов

Первый год вы имеете 30 летний моргедж  382,500 со ставкой 2.5% выплаты по кредиту составляют 1,510 + Меитаненс 500 +страховка кредита 50 = 2,060 из этих денег в принципал каждый месяц выплачивается 730. Ваших денег вложенных в проект 62,500. Аренда такой квартиры на данный момент 2,700 в месяц. Соответственно у вас остаётся 640 долларов от аренды + 730 принципал = 1,370. В год 16,440 Ваши деньги работают под 16,440/62,500 Х 100 =26.3% годовых

Вы можете оставить все на прежнем уровне или же через год сделать рефинансирование в этом случае вы забираете из проекта вложенные 62,500 и ваш моргедж становится 382,500 + 62,500=445,00 При этом в эквети квартиры осталось ваших 65,000 и вы забрали все деньги, которые вы изначально вложили в проект.

Платежи по моргеджу стали составлять 1,755 +Меинтаненс  500 + страховка кредита 60 = 2,315 из них 850 каждый месяц уходит в принципал. Каждый месяц от аренды у вас будет оставаться 385 + 850 принципал. = 1,235 В год ваш доход составит 14,850. Итог: вложив изначально 85,000 вы в течении 5 лет полностью вернули свои деньги, получили пассивный  ежегодный доход в 14,850 и имеете в эквети квартиры ещё 65,000

И заметьте все перечисленные примеры без учёта подорожания недвижимости ! А ведь если взять график роста цен на недвижимость за последние 40 лет ( за это время были и резкие подъёмы и коррекции и обвалы) то в среднем Канадская недвижимость ( как впрочем и недвижимость большинства развитых стран) Дорожает приблизительно на 6% в год. Если взять последний пример квартира которую вы купили на этапе строительства за 425,000 а реально она стоила 510,000 то 6% в год это ещё 30,600 в год. Те же 6% можно добавить и к придедущим примерам. Нужно только учитывать, что рынок недвижимости не всегда идёт вверх, бывают и стагнация и падение. Соответственно вы должны быть готовы ждать подходящего момента для продажи. В случае если недвижимость выбрана правильно и после сдачи в аренду вы не только покрываете свои расходы но и имеете остаток, то бояться вам нечего. Как говорят канадцы это WIN WIN  TECHNOLOGY  


Ньюмаркет .Отдельно стоящий дом около 2700 кв. фт. 4 спальни, 3 туалета. Дому 16 лет. Состояние идеальное.  Размер участка 50х130 фт. Куплен за  530 тыс. ( цена ниже рыночной на 30-40 тыс).  Первоначальный взнос ( 10% )составил  53,000. Клоузинг, включая ленд трансфер такс, апрейзел, инспекшен и т.д составил 12,000. В итоге покупка дома обошлась в 65,000.

Моргедж  оформлен под  2.6 % составил 477,000 на 30 лет. Годовые таксы 3,200. Страховки ( кредита и от пожара) 1,200 в год.

Месячные расходы:  Платёж по кредиту  1,906.  Таксы 267. Страховки  100 =  2,273. Из этих денег каждый месяц себе в принципал выплачивается  около 900 долларов. Дом был сдан в аренду за 2550 в месяц . От платежа аренды остаётся  277 + 900 принципал=  1,177 в месяц или 14,124 в год.

ROI (показатель возврата на вложенные деньги) = 14,124/65,000 X 100 = 21.7 % в год.  Другими словами вложенные вами 65,000 работают  под  21.7 % годовых, только от аренды. Срок возврата вложенных денег ( Pay Back Period) составляет около 4.5 года.

____________________

Ньюмаркет. Отдельно стоящий  дом 2500 кв.фт.  4 спальни, 2 туалета. Дому 18 лет. Состояние хорошее.  Размер участка 55х110 фт. Куплен за  500 тыс. ( цена ниже рыночной 10-15 тыс). В шаговой доступности станция GO Train. Первоначальный взнос ( 10% )составил  50,000. Клоузинг, включая ленд трансфер такс, апрейзел, инспекшен и т.д составил 11,500. В итоге покупка дома обошлась в 61,500.

Моргедж  оформлен под  2.65 %  составил 450,000 на 30 лет. Годовые таксы 3,400. Страховки ( кредита и от пожара) 1,100 в год.

Месячные расходы:  Платёж по кредиту  1,810.  Таксы 283. Страховки  92 =  2,185. Из этих денег каждый месяц себе в принципал выплачивается  около 830 долларов. Дом был сдан в аренду за 2250 в месяц . От платежа аренды остаётся  65 + 830 принципал=  895 в месяц или 10,740 в год.

ROI (показатель возврата на вложенные деньги) = 10,740/61,500 X 100 = 17.5 % в год.  Другими словами вложенные вами 61,500 работают под  17.5 % годовых, только от аренды. Срок возврата вложенных денег Pay Back Period) составляет  5.7 лет

____________________

Ньюмаркет .Отдельно стоящий дом около 2500 кв. фт. 4 спальни, 3 туалета. Дому 12 лет. Состояние хорошее. Отдельный вход в вокаут бэйсмент. Бейсмент частично сделан. Размер участка 44х115 фт. Куплен за 528 тыс. ( цена ниже рыночной на 10-15 тыс).  Первоначальный взнос ( 10% )составил  52,800. Клоузинг, включая ленд трансфер такс, апрейзел, инспекшен и т.д составил 12,200. В итоге покупка дома обошлась в 65,000.

Моргедж  оформлен под  2.5 % составил 475,200 на 30 лет. Годовые таксы 3,500. Страховки ( кредита и от пожара) 1,200 в год.

Месячные расходы:  Платёж по кредиту  1875.  Таксы 292. Страховки  100 =  2,267. Из этих денег каждый месяц себе в принципал выплачивается  около 900 долларов.

Было вложено дополнительно 40,000 и полностью закончена 2 бедрум квартира в бейсманте.

Дом ( без бейсмента) был сдан в аренду за 1800 в месяц . Бейсмент сдан за 1100 От платежа аренды остаётся  633 + 900 принципал=  1,533 в месяц или 18,396 в год.

ROI (показатель возврата на вложенные деньги) = 18,396/105,000 X 100 = 17.5 % в год.  Другими словами вложенные вами 105,000 работают  под  17.5 % годовых, только от аренды. Срок возврата вложенных денег ( Pay Back Period) составляет около 5.7 года. После окончания строительных работ дом существенно прибавил в цене и сейчас возможно перефинансирование и возврат части денег , что позволит поднять доходность до 23% годовых. Высвободившиеся 50 тыс возможно вложить в следующий проект.

___________________

Кондо квартира. Даунтаун Торонто.  780 кв. фт. 2 спальни, 2 туалета. Локер. Без паркинга. Меинтаненс  480. Дому 6 лет. Состояние идеальное.   Куплена за  460 тыс. ( цена ниже рыночной на 10-15 тыс).  Первоначальный взнос ( 10% )составил  46,000. Клоузинг, включая ленд трансфер такс, апрейзел, инспекшен и т.д составил 14,000. В итоге покупка квартиры обошлась в 60,000.

Моргедж  оформлен под  2.6 % составил 414,000 на 30 лет. Годовые таксы 2,600. Страховка кредита 35 от пожара не учитываем так как платит тенант.

Месячные расходы:  Платёж по кредиту  1,665.  Таксы 217. Страховка 35. Меинтаненс 480 =  2,397. Из этих денег каждый месяц себе в принципал выплачивается  около 780 долларов. Квартира была сдана в аренду за 2,700 в месяц . От платежа аренды остаётся  303 + 780 принципал=  1,083 в месяц или 12,996 в год.

ROI (показатель возврата на вложенные деньги) = 12,996/60,000 X 100 = 21.7 % в год.  Другими словами вложеные вами 60,000 работают  под  21.7 % годовых, только от аренды. Срок возврата вложенных денег ( Pay Back Period) составляет около 4.6 года.

___________________

Кесвик  .Отдельно стоящий дом около 2700 кв. фт. 4 спальни, 2 туалета. Дому  22 года . Состояние отличное, новая крыша.  Размер участка 55х130 фт. Куплен за  380 тыс. ( цена ниже рыночной на 15-25 тыс).  Первоначальный взнос ( 10% )составил  38,000. Клоузинг, включая ленд трансфер такс, апрейзел, инспекшен и т.д составил 7,000. В итоге покупка дома обошлась в 45,000.

Моргедж  оформлен под  2.5 % составил 342,000 на 30 лет. Годовые таксы 3,100. Страховки ( кредита и от пожара) 1,000 в год.

Месячные расходы:  Платёж по кредиту  1,349.  Таксы 258. Страховки  84 =  1,691. Из этих денег каждый месяц себе в принципал выплачивается  около 650 долларов. Дом был сдан в аренду за 1900 в месяц . От платежа аренды остаётся  209 + 650 принципал=  859 в месяц или 10,308 в год.

ROI (показатель возврата на вложенные деньги) = 10,308/45,000 X 100 = 22.9 % в год.  Другими словами вложенные вами 45,000 работают  под  22.9 % годовых, только от аренды. Срок возврата вложенных денег Pay Back Period) составляет около 4.4 года.

___________________

Кесвик. Таунхаус  1900 кв. фт. 4 спальни, 2 туалета.  Дому  5 лет . Состояние отличное. Куплен за  330 тыс. ( цена ниже рыночной на 10-15 тыс).  Первоначальный взнос ( 10% )составил  33,000. Клоузинг, включая ленд трансфер такс, апрейзел, инспекшен и т.д составил 6,000. В итоге покупка дома обошлась в 39,000.

Моргедж  оформлен под  2.5 % составил 297,000 на 30 лет. Годовые таксы 2400. Страховки ( кредита и от пожара) 900 в год.

Месячные расходы:  Платёж по кредиту  1,172.  Таксы 200. Страховки  75 =  1,447. Из этих денег каждый месяц себе в принципал выплачивается  около 560 долларов. Дом был сдан в аренду за 1600 в месяц . От платежа аренды остаётся  153 + 560 принципал=  713 в месяц или 8,556 в год.