MAXIM BAGINSKIY
REAL ESTATE BROKER / INVESTMENT ADVISOR
“PLATINUM“ PRE-CONSTRUCTION BROKER
Искать Новые Строения по названию
MAXIM BAGINSKIY - REAL ESTATE BROKER / INVESTMENT ADVISOR
Print Get PDF

Аренда с выкупом. Выгодно ли для инвесторов.

Так что для постоянных инвесторов это единовременный платёж на все годы. Для тех же кто делает такую сделку единожды эту сумму надо учитывать, так как если вы продадите недвижимость и не купите следующую то вы потеряете эти 6,000. В случае покупки недвижимости с 20% даунпейментом. Картина ухудшается, но даже в этом случае деньги работают более чем под 30% в годовом эквиваленте. Страховка на моргедж в этом случае отсутствует. Риски в данном случае почти отсутствуют так как:

1)      Простоя недвижимости нет- так как она покупается под клиента

2)      Непредвиденные расходы на дом отсутствуют так как по условиям контракта Rent To Own. Все ремонты с первого дня производит клиент. ( На момент подписания контракта клиент как правило производит инспекшен дома)

3)      Если клиент отказывается покупать недвижимость по каким то причинам, то полностью теряет депозит. В данном примере это 10,500 + 300 Х 36=  21,300 так же за эти три года выплачено 20,400 принципала. И полная прибыль составит 41,700  и это без учёта подорожания                  недвижимости !!!   В действительности ситуация когда клиент отказался ещё более выгодная для инвестора, чем когда сделка завершилась удачно, но встречается редко

Цена недвижимости 350,000 . Для покупки требуется 35,000 – даунпеймент+ клоузинг 5,225 ( 3,725 ленд трансфер такс + 1,500 лоер и т.д).Всего надо вложить 40,225  Месячные платежи составят 1,325 платёж по кредиту + 50 страховка от пожара + 225 таксы за дом = 1,600 из которых 565 каждый месяц выплачивается в принципал. ( Показатели в реальности занижены можно сделать лучше оформив более выгодный моргедж, но в данном случае, что бы исключить риски я беру моргедж под 3% фиксированный на 3 года) Продажа дома по программе Rent To Own. ( 3 годовой  вариант, наиболее популярный )В этом случае подорожание рассчитывается из расчёта 5% . (Это обще принятый процент) Соответственно через 3 года дом продаётся за 405,170. Прибыль составляет (405,170- 350,000) + 20,400 (выплаченный принципал)= 75,570. Из этих денег вычитаем 5,570 агентские комиссионные. Чистая прибыль составляет 70,000.Теперь под какие проценты работают деньги: Клиент оформляющий программу Rent To Own. При подписании контракта вносит залог обычно 3% от стоимости дома на данный момент. Соответственно из 40,225 мы вычитаем 10,500 ( депозит). И реально вложение составляет 29,725. Но и это ещё не всё так как клиент помимо рента 1,600 ( что является маркет рентом за такую недвижимость в таких районах как Кесвик, Саттон, Бери) Платит еще около 300 долларов которые откладываются в его принципал и будут использованы как даунпеймент на момент переоформления через 3 года. Соответственно инвестор получает возможность использования этих денег в течении 3 лет. Учитывая эти деньги усреднённо получается, что инвестор вкладывает в сделку не 29,725 а 27,000. Соответственно вложив 27,000 через 3 года инвестор получает 70,000 прибыли. Что есть  260 % за 3 года. Или 86.4% в год. В расчётах не учтён платёж за моргедж иншуренс это около 6,000 тысяч за весь срок амортизации ( 30 лет). Платить  сразу не надо,эта сумма добавляется к сумме моргеджа и месячные платежи увеличиваются на (10-25 долларов) Так как даунпеймент составляет меньше 20%. Но при продаже недвижимости есть возможность переноса страховки на следующую недвижимость.

Цена дома

 $ 350,000

 

Your Saving

Дорожает в год

5%

 

Рент включая рент кредит

 $ 1,900

+ utility  ( Market Rent 1,600 +300 Rent Credit)

 

Рент кредит ( не возвращаемый)

 $ 300

x 36 months

 $         10,800

3% Deposit ( Не возврвщаемый)

 $ 10,500

=

 $         10,500

Всего

 $          21,300

 
Сделка через

   1st year

 2nd year

   3rd year 

 4th year

5th year

Цена дома

 $ 367,500

 $ 385,875

 $ 405,169 

 $ 425,427

 $  446,699

Рент ( включая 300 рент кредит)

 $ 1,900

 $ 1,900

 $ 1,900 

 $ 1,900

 $   1,900

Рент Кредит

 $ 3,600

 $ 7,200

 $ 10,800 

 $ 14,400

 $   18,000

Денег клиента у инвестора

 $ 14,100

 $ 17,700

 $ 21,300

 $ 24,900

 $  28,500

5% Даунпэймент

 $ 18,375

 $ 19,294

 $ 20,258

 $ 21,271

 $  22,335

Клиенту необходимо для сделки

 $ 4,275

 $ 1,594

 $ (-1,042)

 $  (-3,629)

 $  (-6165)